不動産投資では、選ぶ物件がすべてと言っても過言ではありません。

 

新築物件?中古物件?不動産投資ではドッチがいいの?

 

立地、間取り、築年数など、様々な要素から人気物件となる不動産を選択できるかどうかが鍵となります。人気エリアの不動産は、空室の心配はないものの、初期費用も維持費も高くなります。初期費用と維持費はキャッシュフローに直接影響するため、慎重に決めなければなりません。

 

不動産投資において、新築物件と中古物件のどちらを選ぶべきかが最初の問題です。新築なら空室の心配はないが、中古物件のほうが利回りが良い、どちらにも一長一短があり、簡単には結論が出ません。一般的には新築物件のほうが利回りが悪くなりますので、当初の数年だけを見るなら、間違いなく中古物件のほうが良いでしょう。しかし新築物件は10年経ってもまだ築10年ですが、築15年の中古物件は10年経つと築25年になってしまいます。何かと補修にお金がかかるようになります。長い目で見ると、どちらが良いかは一概には言えません。

 

ただ、マンションに限って言えば、築25年や35年程度で建て替えることはありません。簡単なリフォームは必要ですが、さほど大きな出費にはなりません。実際、首都圏では築40年以上のマンションがいまだに満室という例が多くあります。入居者は、築年数にもある程度こだわりますが、内装さえきれいになっていれば、立地の良さを優先します。この点を考えても、中古物件は有利です。

 

そして、家賃相場についても新築物に比べると中古物件の下落は緩やかです。高い家賃でも入居者に困らないのはせいぜい築5年程度であり、それを過ぎると築浅のイメージは薄くなります。新築と築10年では、家賃が2割下がってもおかしくありません。しかし築25年が35年になったところで、家賃が2割も下がることはありません。中古物件が高い利回りを維持できるのは、こうした仕組みにあります。

 

中古物件のほうが、立地が良いことが多いことも考えると、総合的に見ても中古物件に軍配が上がりそうです。